Право власності на багатоквартирний будинок

Право власності на багатоквартирний будинок

Право власності на багатоквартирний будинок, або Чому житловий фонд потрібно списувати з балансу

 

Згідно зі статистичними даними, майже 95% загальної площі житлового фонду України перебуває в приватній власності фізичних і юридичних осіб. До цього показника входять як одноквартирні (односімейні) будинки — так званий «приватний сектор», так і багатоквартирні будинки («багатоповерхівки»). Але, незважаючи на це, у більшості досі побутує думка, що багатоквартирні будинки (особливо радянської забудови та в яких нині не створено об’єднання співвласників або житловий кооператив) продовжують знаходитися в комунальній власності відповідної територіальної громади. І на підтвердження такої позиції підкреслюється той факт, що будинки перебувають на балансі місцевих органів влади (відповідних комунальних підприємств). Однак у нинішніх реаліях термін «балансоутримувач житлового фонду» є анахронізмом, який до того ж абсолютно ігнорує вимоги чинного законодавства. Упевнені, час ставити крапку в історії перебування багатоквартирних будинків на балансі підприємств й організацій, яким із правової точки зору це заборонено

Власність: як було

Термін «балансоутримувач» надійшов до нас із радянського минулого. Тоді все було влаштовано цілком розумно й логічно: держава будувала багатоквартирні будинки, за ордерами в статусі відповідальних квартиронаймачів до них заселялися мешканці, квартири продовжували перебувати в державній власності, а мешканці з точки зору цивільно-правових відносин були орендарями — користувалися державним майном за плату (пам’ятаєте, термін «квартплата» теж родом із СРСР). Для того щоб квартирний фонд було належним чином обліковано, житлові будинки передавалися на баланс державних житлових організацій, що обслуговували їх (так звані ЖЕКи), або враховувалися держпідприємствами, чиї працівники отримували ордери («відомче житло»).

Власність: як стало

Майже із початку незалежності держава на законодавчому рівні вживала неодноразових заходів, аби вивести багатоквартирний житловий фонд із державної/комунальної власності.

Зокрема, Закон про власність, ухвалений у далекому 1991 році, передбачав можливість отримання громадянами — членами ЖБК або які проживають у будинках державного чи громадського житлового фонду — права власності на зайняті ними приміщення.

Це положення віднайшло свій розвиток у Законі про приватизацію житла: завдяки йому громадяни, що проживають у будинках державного житлового фонду місцевих рад і державних підприємств/організацій, приватизували своє житло, у результаті чого отримана у власність квартира виділилася в окремий, самостійний об’єкт права.

Однак законодавець на цьому не зупинився. У власність громадянам разом із квартирами, місцезнаходження й метраж яких зафіксовано в свідоцтві на право власності, автоматично передаються допоміжні приміщення будинку, його технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою.

І подальша нормотворчість дотримувалася такого принципу, що видно із запропонованої далі добіркинормативно-правових актів (див. таблицю).

Таблиця

Положення нормативно-правового акта Цитата Примітки
Частина 2 ст. 10
Закону про приватизацію житла
Власники квартир багатоквартирних будинків і житлових приміщень є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою та зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку та прибудинкової території відповідно до своєї частки в майні будинку чи гуртожитку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї тощо) передаються у власність квартиронаймачів У Рішеннях Конституційного Суду України від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004 та від 09.11.2011 р. № 14-рп/2011 окремо підкреслюється, що:
• підтвердження права власності на допоміжні приміщення, конструктивні елементи будинків і зовнішнього благоустрою не вимагають додаткових дій із боку власників квартир;
• власники квартир є власниками допоміжних приміщень, конструктивних елементів зовнішнього та внутрішнього благоустрою, незалежно від способів отримання права власності на квартири (під час приватизації чи в разі здійснення цивільно-правових угод)
Частина 2 ст. 382
ЦК України
Усі власники квартир і нежилих приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Спільним майном багатоквартирного будинку є:
• приміщення загального користування (у т.ч. і допоміжні);
• несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку;
• механічне, електричне, сантехнічне й інше обладнання всередині чи за межами будинку, яке обслуговує понад одне житлове чи нежитлове приміщення;
• будівлі та споруди, призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території;
• права на земельну ділянку, на якій розташовано будинок і його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав
Запропонована редакція ч. 2 ст. 382 ЦК України чинна з 01.07.2015 р. (із дати набрання чинності Законом № 417, яким і були відредаговані, зокрема, положення ЦК України).
Щоправда, і до цього в ч. 2 ст. 382 ЦК України було чітко прописано таке: власникам квартири в багатоквартирному будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне обладнання й інші елементи, призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир і нежитлових приміщень будинку
Пункт 2 ст. 3, п. 1 ст. 4
Закону № 417
Власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.
Спільне майно багатоквартирного будинку — спільна сумісна власність співвласників
Визначення спільного майна багатоквартирного будинку наведено в п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону № 417 й ідентичне визначенню, викладеному в новій редакції ч. 2 ст. 382 ЦК України (див. вище)

Таким чином, власники квартир і нежилих приміщень у багатоквартирному будинку (фізичні абоюридичні особи, територіальні громади чи держава) є співвласниками решти приміщень і будинкового обладнання. Саме цей постулат і допомагає нам зрозуміти, хто ж усе-таки є власником багатоквартирного будинку, — усі власники квартир і нежитлових приміщень спільно виконують цю роль.

Озброївшись такими пізнаннями, розберімося тепер із терміном «балансоутримувач багатоквартирного будинку» і з’ясуймо, чому він не вписується в чинне правове поле.

Балансоутримувач будинку: чому не варто відображати чуже майно в активах

Передусім визначимося із тим, як чинне законодавство тлумачить термін «балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд». У ст. 1 Закону № 1875 міститься таке визначення — це власник або юридична особа, яка згідно з договором із власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну й іншу передбачену законом звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального й поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію відповідно до закону.

Аналіз цієї норми свідчить, що ключовим завданням балансоутримувача є управління майном і забезпечення його належної експлуатації. Щоправда, при цьому особі, яка управляє багатоквартирним будинком (групою багатоквартирних будинків), пропонується тримати їх на балансі, інакше кажучи — відображати житловий фонд у власних активах. Бо із точки зору економічної науки баланс — це відомості про активи, зобов’язання та власний капітал господарюючого суб’єкта.

Ось тут і починаються законодавчі нестиковки. Адже до активів підприємство (організація) має право віднести лише ті ресурси, які воно контролює в результаті минулих подій і використання котрих, як очікується, приведе до отримання економічних вигід у майбутньому. Так зазначено в П(С)БО 1 «Загальні вимоги до фінансової звітності». Звісно, для повної картини нам потрібно з’ясувати, як розшифровується поняття контроль за ресурсами. У стандартах його визначення зафіксовано в П(С)БО 19 «Об’єднання підприємств», де його тлумачать як вирішальний вплив на фінансову, господарську й комерційну політику підприємства з метою одержання вигід від його дії. Отже, визнати активами можна лише ті ресурси, рішення про використання яких юрособа, керуючись своїм пріоритетним правом, приймає самостійно.

До того ж слід пам’ятати: бухгалтерський облік і фінансова звітність підприємства (організації) мають ґрунтуватися на базових принципах, викладених у Законі № 996, серед яких — принцип обачності. Він передбачає, що методи оцінки, які застосовуються підприємством в обліку, повинні перешкоджати заниженню зобов’язань (витрат) і завищенню активів (доходів) підприємства.

Раніше ми вже з’ясували: багатоквартирний будинок перебуває в спільній сумісній власності власників квартир і нежитлових приміщень. Отже, управління багатоквартирним будинком, відповідальність і ризики, що виникають при цьому, покладаються на плечі співвласників — власників квартир і нежитлових приміщень. Це твердження випливає з положень Закону № 417, нещодавно прийнятого з метою впорядкувати права й обов’язки співвласників багатоквартирних будинків під час їх утримання й управління.

Таким чином, контроль за ресурсом (у цьому випадку — багатоквартирним будинком) знаходиться в його власника — власників усіх квартир і нежитлових приміщень. Тому ні держава, ні територіальна громада, ні ЖЕКи, ні інші організації й об’єднання (у т.ч. ОСББ) не можуть бути «балансоутримувачем», якщо вони не є одноосібними власниками всього будинку, закріпивши за собою право власності на всі житлові й нежитлові приміщення будинку. Такий висновок випливає не лише із положень законодавства, але й підтверджується судовими рішеннями (див., наприклад, постанову Київського апеляційного господарського суду від 06.03.2012 р. № 2/297).

Отже, термін «балансоутримувач», незважаючи на його наявність у деяких нормативно-правових актах, не узгоджується із загальною концепцією реалізації прав й обов’язків співвласників багатоквартирного будинку й вимогами бухгалтерського обліку. Таким чином, кожному «житловому балансоутримувачу» необхідно перевірити стан своїх активів і прибрати з них чуже майно — багатоквартирні будинки, що належать жителям — власникам квартир і нежитлових приміщень.

 

Список використаних нормативно-правових актів:

  1. ЦК України — Цивільний кодекс України.
  2. Закон про власність— Закон України «Про власність» від 07.02.1991 р. № 687-ХІІ.
  3. Закон про приватизацію житла— Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.1992 р. № 2482-ХІІ.
  4. Закон № 417— Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII.
  5. Закон № 1875— Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV.
  6. Закон № 996 — Закон України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» від 16.07.1999 р. № 996-ХІV.